Si bien los primeros minibarrios surgieron tras el loteo de antiguas quintas que no superaban las tres hectáreas, hoy proliferan diversos proyectos que incluyen condominios y sistema de housing. Es que a partir de la crisis de 2001, estos proyectos que antes se realizaban entre amigos empezaron a tomar un perfil más comercial para convertirse en una nueva alternativa de mercado.
"Ante las dificultades para obtener créditos, son muy buscados como primera vivienda por los jóvenes. También por gente mayor que desea lugares más acotados o por inversores que los ven como una opción de poco riesgo y con una renta muy interesante", precisó Haydeé Burgueño, de la inmobiliaria homónima.
Por lo general, fueron diseñados sobre una calle central que termina en cul de sac donde se encuentran todas las propiedades enfrentadas y nunca superan los 35 lotes.
"Una escala más acotada del barrio en cuanto a sus dimensiones permite una rápida consolidación, a lo que se suma un menor riesgo de inversión", señala la arquitecta María Laura Melgar, de Castex Propiedades.
"El perfil de los compradores es de clase media que, generalmente, además de seguridad busca una vida más tranquila y relajada. En los minibarrios esta calma es posible debido a que tienen menor volumen de propietarios", aseguró Fernanda Demarco, de Tizado Oeste.
El valor de un lote oscila entre US$ 22.000 y US$ 64.700, mientras que se consigue un dúplex de 3 ambientes por US$ 98.000 y casas a estrenar a partir de US$ 115.000. El precio de las expensas va de $ 200 a $ 700. La mayoría no posee áreas sociales ni deportivas, salvo los complejos de chalets y departamentos que agregan algunos amenities.
"Primero fueron los complejos con grandes infraestructuras deportivas, luego los mega emprendimientos. El nacimiento de los minibarrios tiene que ver con satisfacer una demanda intermedia, que busca la tranquilidad y los espacios verdes", asegura Oscar Lentino, presidente de Dulen S.A.
San Isidro, Tigre y Pilar concentran una interesante oferta. El primero de estos partidos es el que cuenta con más minibarrios -cerca de una veintena-, muchos de los cuales ya están vendidos y consolidados.
Lo sigue Tigre, con emprendimientos como Santa María, San Jacinto, Las Violetas y San Agustina. Pero la localidad tigrense de Don Torcuato se perfila como la más próspera para estas urbanizaciones por su perfil residencial y su cercanía a la Panamericana. Hoy alberga a Balastro Chico, El Abra, El Viejo Vivero, Vistas al Golf, La Arbolada y Los Jazmines. Un poco más lejos se encuentran Rincón del Arca, Punta Chica Village y Windbells, en San Fernando, y los Robles, en Maschwitz.
Pilar, en cambio, no tiene una zona de pertenencia ya que los minibarrios se encuentran esparcidos por todo el partido. La Honorata, Casas del Prado, Pilar Privado, Nuevo Pilar, El Portal de Pilar y Los Tres Coniles son sus referentes. Pero debido a la demanda, en Pilar también proliferan otros tipos de minibarrios: "Son de condominios, con seguridad las 24 horas y amenities.
Las unidades son de uno, dos y tres ambientes con estacionamiento propio y sus valores son muy inferiores al de una casa", detalló Burgueño. En ese segmento se encuentran Las Calas, Las Margaritas y La Madrugada II.
En zona oeste, el partido de Ituzaingó cobija dos nuevos minibarrios que se lanzaron este año. Ellos son Don Caggiano, que además de ofrecer lotes comercializa casas de estilo minimalista, y Soleloir, compuesto por 24 lotes. "Tienen la particularidad de que se desarrollan en zonas muy urbanas como El Jagüel y Udaondo, donde los predios extensos escasean y la gente elige un lugar con más seguridad sin la necesidad de caer en un departamento", dijo María Florencia Modarelli, titular de Leloir Inmuebles.
Los minibarrios también son una "marca registrada" en Bella Vista, donde conviven Villa Victoria, Las Palmas, Las Angélicas, Los Plátanos y La Herradura. El mapa de la zona oeste se completa con Bosque Zapiola, en Moreno, Lomas de San Francisco, en Open Door, y Weston, Las Delicias y Santa María de Luján, en Luján.
En este último emprendimiento, por la poca cantidad de lotes, los precios son muy altos. "Van desde US$ 80 mil hasta US$ 120 mil dólares, mientras que las expensas son de 700 pesos", asegura Oscar Lentino.
En la zona sur, en cambio, los minibarrios no son moneda corriente. Pero los pocos que hay están completamente vendidos. Altos de San Juan, en Berazategui, La Lula, en La Plata, y La arboleda del Trébol, en Ezeiza, son una muestra.
Cinthia Ruth.
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