El evento de real estate mas importante del país ha comenzado en gran forma. Luego de varios meses en situación de amesetamiento, la industria del real estate aparece revitalizada en esta etapa final del año. Desde elinmobiliario.com estamos siendo protagonistas de este momento especial de la industria y desde el privilegiado ámbito de un stand en esta exposición inmobiliaria podemos contarles algunas perlitas que ayuden a entender este escenario.
Todos los operadores inmobiliarios coinciden en afirmar que la ecuación económica para desarrollar y construir proyectos inmobiliarios en Argentina ha cambiado fuertemente en los últimos 18 meses, haciendo cada vez mas estrechos los márgenes de los desarrollistas. En este marco, y ya lo venimos contando desde otras notas de elinmobiliario.com, el terreno se pone complejo para las operadoras pues más que nunca deben demostrar su habilidad para seguir funcionando. Esta destreza se traduce, según la opinión mayoritaria de los exponentes de la industria, sobre todo en la posibilidad de diseñar y “fabricar” productos inmobiliarios realmente diferenciales, que sean capaces de atraer la atención y decisión de personas que forman parte de nichos cada vez más específicos. Digámoslo con todas las letras: hay que hacer productos que logren impactar en un grupo específico de consumidores de real estate pues ya no se vende todo sólo por el hecho de ofertarlo.
Se han comentado en las conferencias de esta primera jornada del Salón Inmobiliario varios casos que responden a este “imperio de los nichos”, como por ejemplo el producto Quartier San Telmo de la reconocida empresa desarrollista Argencons. Este proyecto, localizado en el emblemático barrio de San Telmo, se comienza a ejecutar bajo el esquema de “inversión al costo” y casi ya esta suscripto en su totalidad por inversores pero también por gran cantidad de usuarios finales que han encontrado aquí una oportunidad adecuada y accesible para sus necesidades. En términos de atributos de producto, podemos decir que la nota central de Quartier San Telmo son las unidades habitacionales chicas y versátiles, lo cual las hacen especialmente aptas para jóvenes profesionales, parejas sin hijos o personas solas.
Cabe destacar que el mecanismo de “inversión al costo” es uno de los métodos que las empresas de real estate han generado para contrarrestar un escenario de falta de financiamiento a gran escala para el desarrollo de proyectos de viviendas. Esta figura implica un cambio en la ecuación tradicional del negocio inmobiliario, a través de la cual la empresa desarrollista acota fuertemente el riesgo empresario de construir, suscribiendo al inicio del proyecto a todos los particulares que lo hacen posible. Ello a su vez genera que la retribución del capital sea sustancialmente menor y por ende los precios de suscripción de unidades en este tipo de mecanismos termina siendo mucho más accesible que en otras modalidades.
Esto configura un claro ejemplo de productos pensados para nichos estratégicos y modalidades de construcción y comercialización coherentes con esa demanda. Ergo, Quartier San Telmo puede hoy sumarse al listado de proyectos inmobiliarios exitosos de nuestro tiempo.
Si bien esta cuestión emerge como el gran desafío de la industria del real estate, no debemos dejar de afirmar que impera en los operadores una sensación de estar superando lo peor de la crisis internacional y nacional, dado que el panorama macroeconómico comienza a despejarse y se avizora un año 2010 plagado de oportunidades de negocios. Si las grandes variables de la economía aparecen encaminadas, los precios de los commodities siguen fuertes, la inflación se controla, el crédito vuelve a emerger de a poco , etc., estamos ante un escenario promisorio para los próximos meses.
Obviamente que no estamos ante un proceso lineal y unívoco. Pero podemos afirmar que estas ideas expresan el consenso imperante en los que toman las grandes decisiones en el real estate. Muchos son los reclamos en paralelo acerca de apurar esta marcha hacia reglas de juego más claras en la economía, lograr mayor intervención para generar condiciones crediticias para los desarrollos inmobiliarios, generar un mayor control de la inflación, etc. Y a la hora de los reclamos todos ponen en la vidriera a Brasil, como la gran estrella del momento, pues su crecimiento, su creciente protagonismo mundial y el financiamiento existente a tasas inferiores al 10% anual lo convierten en un claro modelo a seguir.
Pero no es menos cierto que hoy por hoy Argentina no dispone de las condiciones espectaculares para ampliar su desarrollo que sí dispone Brasil. Y que tampoco dispone de las condiciones de cero riesgo que muestra el vecino país de Uruguay (donde se concentra gran parte de la inversión inmobiliaria de los argentinos que optan por plazas extranjeras). Aunque ello no implica que no existan buenos negocios para realizar para el real estate argentino. Todo lo contrario.
Visiones especialmente funcionales al escenario que venimos relatando se escuchan por ejemplo de los representantes de importantes empresas desarrollistas como TGLT o Ingeconser, quienes por ejemplo basaron sus argumentaciones en la existencia de importantes porciones de tierras en desuso o mal uso (zonas portuarias, industriales, etc.) donde pueden generarse proyectos inmobiliarios residenciales y mixtos, a partir de una baja incidencia de la tierra en el desarrollo de los proyectos y de modelos diferenciales apuntados a distintos nichos como mencionamos en párrafos precedentes. Esto no sólo se da en la Capital Federal sino fundamentalmente en las ciudades de más de 500 mil habitantes y las regiones que las circundan. De allí el auge de proyectos inmobiliarios novedosos en el interior del país. Y de allí también una de las características que muestra esta renovada vitalidad de la industria.
En síntesis, un nuevo tiempo de oportunidades espera al real estate. La gran asignatura pendiente sigue siendo el desarrollo de proyectos accesibles para clases medias y bajas. Pero todos coinciden que aun no están dadas las condiciones para que el engranaje de capacidades públicas y privadas lo hagan posible. Mientras tanto, el negocio del real estate marcha, con precios de productos que dificilmente puedan bajar, sustentando en nichos estratégicos de públicos compradores y en la siempre vigente actividad de inversores que al dejar sus capitales en el país y, al ponerlos en ladrillos, al menos dan viabilidad a muchos proyectos inmobiliarios. A su vez, la viabilidad de estos, permiten ensanchar la oferta de alquileres para los sectores menos pudientes. Así, todo sigue andando.
El equipo de elinmobiliario.com encuentra en este marco una misión muy especial: promocionar de la mejor manera posible la mejor oferta del real estate en los mejores lugares, vinculando a través de Internet a las empresas inmobiliarias con las personas que necesitan y pueden adquirir estos productos. Y eso estamos haciendo, mas que nunca, desde un rol claramente nacional y regional.
Seguimos en el Salón Inmobiliario, recabando mas información para compartirles. Ustedes, nuestros lectores…, que piensan al respecto?
Fuente: Lic. Andrés Pallaro - elinmobiliario.com |
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