Llevan nombres sofisticados que muchas veces incluyen palabras como “solares”, “quintas” o “lomas”; apelan a tentadores eslóganes como “un lugar de ensueño”, “rodeado de viñedos” o “con una envidiable vista al Cordón del Plata”, y resumen en una sola ecuación lo que la mayoría busca al elegir un lugar para vivir: seguridad, mucho verde y vecinos que sean “gente como uno”. Los barrios privados –con más o menos prestaciones y lujos– se multiplican en la periferia de la ciudad, aun en el contexto de un notable déficit habitacional. Sin embargo, desde el mercado inmobiliario señalan que el modelo “ya muestra señales de saturación”.
Diario UNO publicó el domingo pasado que en Mendoza faltan 38.000 casas. La cifra fue dada a conocer por el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) y corresponde a datos del Censo 2001, ya que los surgidos del relevamiento realizado en octubre pasado aún no están disponibles. “Esas 38.000 son para todas las clases sociales, aunque suponemos que las clases alta y media-alta no son demandantes del IPV”, detalló Carmelo Simó, presidente del directorio del Instituto.
Los “excluidos” del IPV responden a lo que el mercado bautizó hace décadas como el segmento ABC1, es decir, la unión de la clase que se ubica al tope del nivel socioeconómico (A), la clase alta (B) y la clase media-alta (C1). A los fines prácticos, el mercado agrupa los tres segmentos porque en general tienen las mismas necesidades y valores, con lo cual representan un solo grupo a nivel comercial.
¿Pero quiénes son los mendocinos que compran casas o terrenos en estos emprendimientos? “Son comerciantes con prosperidad, gente vinculada con la industria vitivinícola, bodegueros o dueños de fincas con varietales, profesionales exitosos de distintas ramas, los CEO de algunas empresas importantes. Para poder vivir en un barrio privado se necesita un ingreso no menor a los $15.000 o los $20.000; de ahí para arriba”, responde Santiago Debé, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.
Los valores de los terrenos y las casas varían con la ubicación del barrio y las prestaciones que ofrece, “porque hoy cualquiera alambra un predio, le pone una caseta y dice que es privado, cuando en realidad un country ofrece infraestructura y servicios especiales, y exige también determinadas normas de construcción y plazos para levantar las casas, entre otras cosas”, advierte el corredor.
Basta con mirar los clasificados de los diarios para comprobar que la dispersión de precios varía entre los $300 y los $1.400 por metro cuadrado, y que la mayoría vende terrenos arrancando en los 500 metros pero con un promedio de 1.000. Si de comprar una casa ya construida se trata, la dispersión es mucho mayor: hay viviendas que se ofrecen por $800.000 y otras que superan holgadamente el millón y medio de pesos.
Respecto de cómo acceden a esas propiedades, Debé revela que, “en Argentina, el 93,5% de las ventas inmobiliarias son de contado o con una financiación otorgada por los propietarios. Apenas sólo el 6,5% compra por medios de créditos hipotecarios, porque el mercado ofrece tasas fijas para los dos o tres primeros años y luego, tasas variables. ¿Quién se va a endeudar de esta manera? En la Argentina es un suicidio”.
Departamentos de lujo
Sin embargo, hace un año y medio, Debé comenzó a observar un cambio en las elecciones del público ABC1. “El mendocino, por idiosincrasia, es poco participativo y le costó integrarse en barrios privados, pero lo hizo. Ahora, en los últimos tiempos comenzamos a ver un ‘pase’ de familias de los countries a departamentos de categoría ubicados en zonas más cercanas al microcentro”.
Y agrega: “Pese a las vigilancias, hay robos, o el barrio es seguro pero las inmediaciones no; el transporte es deficiente y no siempre hay un auto disponible para cada miembro de la familia... Son muchas las razones que han hecho que estos clientes se vuelquen a departamentos”.
El mercado ofrece pisos y semipisos con terminaciones de lujo y prestaciones de primer nivel, como calefacción por radiadores o losa radiante, aire acondicionado central o persianas automatizadas. A esto se le suman las amenities, que son los servicios adicionales presentes en el edificio, como gimnasio, piscina, salón de usos múltiples (SUM) y lavandería, entre otros. Un departamento de tres dormitorios en una torre top puede llegar fácilmente al millón de pesos.
De todos modos, Debé estima que el fenómeno inmobiliario VIP “ya muestra señales de saturación” (ver aparte).
Fuente: Diario UNO
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